안녕하세요. 오늘은 분양권 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산을 갖고 있다가 판매를 하게 되면 투자 목적이 아닌 실거주 이후 거래를 진행하더라도 처음 매입가와 매매가 사이에 수익이 발생하게 되는 부분이 있는데요, 이때 나라에서는 수익을 목적으로 무분별한 거래가 이루어지지 못하도록 해당 차액에 대한 세금을 부과하는 정책을 시행하고 있는데 이러한 세금은 여러분들이 익히 알고 계시는 양도세로 일컬어지고 있습니다.
아마 부동산에 대해 관심이 있으시거나 실제로 거래를 진행해 본 분이라면 이에 대해 많이 들어보셨을거라 짐작이 됩니다. 2020년부터 여러가지 부동산 대책이 나오고 부동산 법이 개정되면서 양도세가 적용되는 범위가 확대되었으며, 그에 대표적인 것이 실제 매물을 비롯한 분양권 거래에 대한 차익도 세금을 물기로 한 것이죠. 아마 분양권도 양도소득세를 낸다는 사실에 대해 잘 모르시는 분들이 있겠는데요, 그래서 오늘은 분양권 양도소득세 총정리에 대한 내용을 다뤄보겠습니다.
분양권 거래는 문제가 되는 것인가?
분양권 거래 자체는 크게 문제가 되지 않습니다. 분양권 거래는 이미 오래전부터 많이 있어왔던 거래인데요, 일단 정부에서는 전국적으로 신규 분양이 이루어지는 대부분의 매물에 대해서는 전매를 제한하는 상황에 있기 때문에 거래가 이루어질 가능성이 매우 낮지만, 만약 진행한다면 그에 대한 세금을 부과해야 되기 때문에 분양권 거래에 대해 소극적인 자세를 취하거나 많은 사람들이 주저할 수밖에 없게 되었습니다. 따라서 분양권 전매를 하는 행위가 불법적인 것이라 할 수 없지만 결국에는 정부에서는 투자 및 투기라는 목적성이 매우 짙다고 판단해서 이러한 정책에 대해 세금을 부과하게 하려고 하는 것이라 할 수 있겠습니다.
분양권 양도소득세 적용 조건과 세율은 어떻게 되나요?
만약 정부에서 조정이나 규제가 필요하다고 지정한 지역이 아닌 지역에서 이루어지는 거래라면 보유 기간에 따라 세율은 달라지게 됩니다. 일단 1년이 채 안 된다면 50%라는 꽤나 쎈 세율이 적용되고 2년이 안될 경우에는 10%깎인 40%가 부과되지만 이또한 결코 적은 세율은 아닙니다. 아무래도 일반 주택 매매 시 기본 양도세율이 35%인 기준에 비교하자면 꽤 높은 세율이 부과되는 것으로 볼 수 있겠습니다. 더구나 나라에서 지정한 조정 지역에 속한 분양권이라면 기간에 따라 나뉘지 않고 무조건 50% 적용이 이루어집니다.
만약 비규제지역에서 2년 이상 보유한 사람이라면 최소 6%에서 최대 42%에 달하는 범위로 나뉘게 되며, 과세표준 금액에 따라 각각 다르게 가산되는데요. 최소 과세표준은 1천2백만 원부터 시작하며, 최대 과세표준은 5억원 초과까지 해당됩니다. 그렇기 때문에 1200만원의 과세표준금액이 산출됐다면 6%의 세금을 부과해야 하지만 5억 원이 넘게 된다면42%를 납부해야 하는 것인데요.
그런데 올해 2021년부터는 10억원을 넘는 거래에 대해서도 세금을 따로 부과하기로 결정되면서 10억이 넘는 과세표준에 대해서는 45%까지 과세를 내게 되었습니다. 그리고 조정 대상에서 다주택을 보유한 자의 매매가 이루어진다면 앞서 살펴본 세율에서 추가되는 사항이 발생하므로 세금만 해도 65%가 넘을 수 있는 상황이 올 수 있는 것이죠.
다주택자 조건에 대한 분양권의 수도 포함
특히 분양권 양도소득세를 비롯해 다주택자 조건에 분양권의 수도 포함하기로 했으므로 주택수부터 그에 따른 취등록세 및 재산세 등 신경 써야 할 세금이 항목이 더욱 늘어나게 되었기 때문에, 이에 대한 세금도 꼼꼼히 따져보셔야 됩니다.
아무래도 정부에서는 최대한 투기를 방지하고자 이와 같은 방안을 지속할 것으로 보이기 때문에 만약 해당 조건에 포함되는 분들이라면 사전에 관련 사항을 잘 숙지해 대비해 두는 것이 좋겠습니다.
즉. 2021년 1월 1일 이전에 취득한 것들은 앞전에 말씀드렸듯이 주택이 완공되고 잔금을 납부를 하고 나면 주택으로 취급 받기 때문에 기존에 가지고 있던 주택을 팔았을때 비과세 충족요건을 갖춘경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있답니다.
분양권 양도소득세 세금 계산방법
분양권 양도소득세는 보유기간별로 차등세율이 적용이 됩니다. 완공이 되기 전에 이미 프리미엄을 붙여서 팔게 된다면 신고를 하고 세금을 납부 해야 해요. 계산방법은 생각보다 쉽습니다.
(프리미엄-필요경비-기본공제250만원)X세율
이렇게 계산해주면 됩니다.
여기서 세율은 보유기간(취득일 에서부터 잔금일)에 따라서 달라져요. 원칙적으로는1년 미만은 50%이고요. 2년 미만 보유 시에는 40%, 2년 이상 보유는 기본세율인 6~42%가 됩니다. 하지만 2018년 1월 1일 이후에 양도 하는 조정대상지역 이상의 분양권이라면, 그때는 1년 미만은 양도차익의 50%, 1년이상은 44%로 분양권 양도소득세가 적용되게 됩니다.
물론 기타 지방소득세도 추가되기 때문에 실제로는 55%, 44%가 되겠습니다.
더구나 올해 6월부터는 분양권 세율이 지방세까지 포함해 77%로까지 대폭인상되게 됩니다. 기존에 분양한것들도 동일하게 적용받게 됩니다.
오늘은 이렇듯 분양권 양도소득세에 대해 알아보았는데요, 이러한 각종 세금이 늘어나면서 요새 물건을 매도하시려는 분들도 등기이후에 팔려고 하시는 분들이 더럿 보이는 거 같습니다. 작년에 비해 부동산 대책 관련하여 공부해야할 것도 많고 세금도 많기 때문에 집 관련하여 세금부분에 대해서는 가능한 많이 숙지를 해놓으시는 것이 좋습니다. 분양권을 구매할 때 이러한 점을 고려하시어 신중하게 구매하시는 게 좋을 것 같습니다.