안녕하세요.
오늘은 전세 계약 갱신 청구법에 대해서 한 번 알아보도록 하겠습니다.
작년부터 부동산대책이 쏟아지면서 법이 변경되는등 임대인보다는 임차인을 위한 법이 많이 생기기도 했는데요. 부동산시장에서 큰 이슈였던 임대차 3법이 발표되면서 임차인에게 유리하게 적용되는 부분들이 많아졌습니다. 간단하게 요약하면 전세에 거주하다보면 계약한 기간동안 거주하고 기간이 종료되면 임차인은 그대로 거주할지 아니면 이사를 갈지 임대인과 협의를 진행하게 됩니다.
이때 그동안은 임대인이 전세보증금을 올려서 연장하는 경우가 대부분이었는데요, 그러다 보니까 이사를 할 수 없는 임차인들이 울며 겨자 먹기로 어쩔 수 없이 대출을 받아서라도 보증금을 마련을 하고 이사를 하지 못하는 난관에 봉착하기도 했는데요, 이러한 임차인들의 부담을 덜어주고자 임대차3법을 통해서 기간연장이나 임대료에 대한 부분에 대해서 법적으로 제한을 두는 부분이 생겼기 때문입니다. 오늘은 그 중에서 전세계약갱신청구권에 대해서 관련된 부분을 자세하게 알려드리도록 하겠습니다. 전세 계약을 갱신하시려는 분들은 꼭 숙지하시는 것이 좋겠습니다.
전세 계약 갱신 청구권이란?
말그대로 전세계약을 하고 거주하는 임차인이 조금더 살고 싶다면 계약기간을 더 연장해서 임차인은 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데요. 이때 임대인은(집주인) 본인이 직접 집에 들어가서 살려는 실거주의 목적이나 특별한 사항이 아니라면 무조건 그것을 받아들여줘야 합니다. 따라서 전세계약이 2년에서 2년이 더 늘어나게 되는 것입니다. 당연히 장점은 임차인의 입장에서 보다 더 안정적으로 오랜시간 거주할 수 있다는 면에서 장점이 되는 것입니다. 임대인들 입장에서는 여기저기 집을 이사하는 것도 큰 일인데 갱신권으로 인해 좀더 오래살 수 있게 되는 것이죠.
해당 권리는 여러번 청구할 수 있는 것인가?
전세계약갱신청구권의 경우 임차인이 계속적으로 사용할 수 있는것은 아닙니다.
한번에 한해서 청구할 수 있는 권리인데요, 임차인이 청구하게되면 그 계약의 존속기간은 2년으로 연장되는 것입니다.
그렇다면 이미 이전에 묵시적갱신이나 합의해서 계약갱신이 진행된 상황이라면 개정된 내용이 어떻게 적용될까요? 이미 몇년을 거주하고 있었던지에 상관없이 1회에 한해서 갱신청구권이 생기게 되므로 계약만료이후 2년을 더 보장받을 수 있습니다.
전세 계약 청구권을 요청했음에도 거절할 수 있는 경우
해당 청구권이 만능은 아닙니다. 세입자가 갱신청구권을 요청했는데 이때 임대인이 거절할 수도 있는 경우가 있는데요, 바로 위에서 언급했지만 실거주로 인한 거절만 가능합니다. 이때 실거주는 본인이 직접 거주하는 경우도 해당되며 직계가족 존속, 비속이 실거주하기 위해서 거절이 가능합니다. 만약에 실거주를 한다고 하고 나중에 다른 사람에게 집을 임대하게되면 임차인에게 손해배상을 하도록 규정되어있으니 실거주 이외에는 갱신거절이 어렵다고 볼 수 있습니다. 이때 손해배상은 월 임대료로 3개월분에 해당하는 금액이며 전세의 경우 법정 전환율 4%에 해당하는 금액입니다.
여기서 눈치채셨겠지만, 바뀐 법률에서는 임대인이 본인이 거주할 사항이나 특별한 목적이 아닌 이상은 임차인이 2년을 살고 나서 2년을 더 연장한다고 입장을 발표했을 때에 그대로 받아들여야 한다는 의미이기도 합니다. 만약에라도 특별한 이유 없이 받아들이지 않게 된다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
전세 계약 갱신 청구권은 임대인만을 위한 법인지?
아마 그렇다면 이것은 임대인만을 위한 법이냐고 생각하시는 분들이 있을텐데요, 그럼 전세계약갱신청구권 때문에
임대인을 보호할 수는 없는 건지도 알아보겠습니다. 만약에라도 임차인이 두달 이상의 월세를 밀렸을 때는 갱신을 거부할 수 있는권리가 생기게 되는데 연달아서 2개월을 연체했을 때 해당하는 내용입니다.
주의사항
허위정보 계약시
임차인이 허위의 거짓정보로 계약을 하거나 주택의 원래 용도가 이닌 불법적인 영업장으로 임차한 경우에 불이익이 생길 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다. 또한, 그리고 임대인이 동의하지 않았는데 주택일부나 전부를 전대해서 다른사람에게 사용하도록 해서 수익을 얻은 경우, 이 외에도 주택의 일부나 전부가 멸실되는 경우나 주택이 노후되거나 일부 멸실된 경우 안전상의 이유로 철거나 재건축이 필요할때에도 갱신거부가 가능합니다.
악의가 있는 경우
만약에 임차인이 뭔가 부정한 방법을 쓰거나 악의가 있는경우 무조건 갱신거절이 안된다면 임대인 입장에서는 억울한 일이 생길수도 있기때문에, 실거주로 인한 목적으로 인한 거절 이외에도 거절할수있는 사유가 있습니다. 바로 묵시적 갱신이 그것입니다.
묵시적 갱신
계약갱신에 있어서 묵시적갱신도 중요한 부분인데요, 이것과 갱신청구권에는 조금 차이가 있습니다. 묵시적갱신은 서로 일정기간동안 갱신을 거절하지 않을경우 자동으로 연장되는 부분입니다. 앞서 말씀드린것처럼 묵시적갱신이 이루어졌다고해서 나중에 갱신청구권을 쓸수없는것은 아닙니다. 전세 계약을 2년 한 뒤에 계약한 당사자 간에 서로 아무 말이 없을 때는 2년이 그대로 연장이 된다는 사실입니다. 임차인은 이때 의사 표현을 정확하게 하고 계약서상에도 전세계약갱신청구권으로 인해서 묵시적 갱신을 한다는 내용을 적어주시면 일 처리를 깔끔하게 할 수 있습니다.
주의) 묵시적 갱신 개정사항
한가지 더 추가해서 묵시적갱신의 경우 작년 12월 10일부터 적용되는 개정사항이 있으니 이것도 참고하시면 좋습니다.
그동안은 임대차기간 종료 1개월전까지 갱신을 거절하지 않는 경우 임대차계약이 자동으로 갱신되는 묵시적갱신이 적용되었는데, 바뀐 개정내용에 따르면 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결한 계약이나 갱신된 계약의 경우 임대차기간 종료 2개월전까지 갱신거절의 의사표현을 하지 않으면 계약이 자동으로 갱신되는것으로 개정되었습니다. 그리고 청구권을 사용하기 위해서는 확실하게 의사표현을 해야하는데요, 전화로 통화를 하고 그 내용을 녹음하거나 휴대폰 문자로 주고받은 내용을 저장해두면 됩니다. 그리고 게약서를 다시 작성하는 경우 갱신요구에 의해서 재계약한다는 내용을 적으면 됩니다.
오늘은 전세 계약 갱신 청구권에 대해서 알아보았습니다.
이건 임차인을 보호하기 위해서 마련이 된 법률이기 때문에 2년 계약을 하고 보증금을 올리지 않고 2년 더 연장해서
사는 방법이 있으니 혹시라도 이러한 법을 잘 모르고 그냥 넘어갔다가 큰 피해를 보는 일이 없었으면 좋겠습니다. 임차인들에게 도움이 되는 부분들이 많이 있으니 전세 계약을 하기 전에 미리 숙지하시면 많은 도움일 될 것으로 사료됩니다.