작년부터 정말 많은 부동산대책들이 쏟아지면서 관심을 받게된 것이 바로 부동산에 따른 각종 세금이라 할 수 있을거 같아요. 임대차3법과 더불어 전세대란 등 부동산 폭등으로 인해 일명 패닉바잉 현상이 지금 전국 풍선효과처럼 벌어지고 있는 상황에서, 집을 보유하신 분들 또한 세금으로 인한 고충이 많을 것으로 생각되는데요, 본인이 부동산을 갖고있으면 아마 세금과 뗄레야 뗄 수 없는 관계가 유지하게 될 것으로 사료됩니다.
즉, 세입자로 살거나 전세때와는 달리 부동산을 보유하는 것만으로도 정말 각종 세금들이 붙게 되는데요, 저도 작년까지는 뭐 부동산 세금이라고 해봤자 뭐 별거 있겠냐고 생각했었어요. (사실 전세살이라 관심에 없었을지도요....^^;;) 아무래도 작년에 각종 부동산정책이 나왔고 이에 따른 세금이 정말 종류별로 많다는 것을 알게 되었어요. 그래서 오늘은 만약에 2주택을 보유하고 있을 경우의 세금 중 한종류인 1가구2주택 양도세 비과세 요건에 대해 포스팅해볼거에요. 이런 포스팅을 쓰는 저도 세금을 내도 좋으니 2주택자였으면 좋겠군요...ㅎㅎ
1가구2주택 양도세 비과세 요건 어떻게 바뀌었나?
주택을 소유하는 유주택자가 일시적으로 2주택의 경우에 9억 원까지 양도세를 비과세해주는 부동산법 특례 규정이 있었어요. 이러한 특례 규정이 생긴 이유는 실수요자 뿐만 아니라 결혼, 상속, 동거 및 가족 부양 등 여러 이유로 불가피하게 2주택이 되는 경우가 있어서 나온 규정이었는데요, 이때 일시적 2주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 먼저 아래의 요건에 충족이 되는지 확인이 필요합니다.
▶ 집을 사고 1년 이상 지난 후 두 번째 집을 살 것
▶ 첫번째 집은 양도 시점에서 2년 이상 보유해야 합니다.
단, 취득 당시 조정대상 역에 있는 집은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야합니다.
▶ 두번째 집을 산 날로부터 3년 이내 첫 번째 집을 팔 것
단, 두 집이 모두 조정대상지역에있는 경우 9.13 부동산대책, 12.16 부동산대책 이후 매도 기간이 각각 2년, 1년으로 단축된다는 점을 알아두세요.
처분 기간은 어떻게 계산이 되나?
계산을 하기 이전에 주택을 구입했던 시점과 팔게될 시점을 잘 계산하고 따져봐야 됩니다. 여기서 집을 사는 시점과 파는 시점은 잔금을 치른 날과 소유권이전 등기일 둘 중 빠른 날이 우선적으로 적용됩니다. 또한 아파트 분양권의 경우에는 아파트가 준공돼서 거주하여 집에서 살 수 있는 시점부터 처분 기간을 계산하게 됩니다.
위에서 언급해드린 세가지 요건 중에 대부분의 분들은 2,3번째 요건은 기억하는데 종종 맨 첫 번째 요건을 이해를 잘 못하셔서 집을 사고 1년 이상 지나서 집을 사야 되는데 이 간과하다 보니 나머지 요건을 맞추어도 "일시적 2주택" 비과세 효과를 못 받게 되는 경우도 있습니다. 꼭 기억해두셔야 하는 점은 3가지 중에 하나만 충족해야 되는 것이 아니라 모두 충족하셔야 되오니 잘 기억해주시기 바랍니다.
조정대상지역의 경우는 더 꼼꼼하게 따져야
말씀드렸다시피 조정대상지역의 경우 좀 더 세밀하게 꼼꼼하게 따지셔야 돼요. 기존 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 신규주택의 취득 시점에 따른 기존 주택 매도 기간이 매우 강화되었거든요. 예를 들어 2018년 부동산 대책인 9.13대책 이전에 조정대상지역에 아파트를 취득했다면 3년 내에 매도하면 되지만 그 이후와 작년 12.16 부동산 대책 사이에 취득했다면 기존 주택은 2년 이내에 매도를 하셔야 합니다. 여기서 12.16 부동산대책 이후인 2019.12.17일 이후 신규주택을 취득하셨다면 1년 이내 전입과 함께 기존 주택은 1년 이내에 매도하여야 비과세 혜택을 볼 수 있다는 점 꼭꼭 기억해두세요.
결혼을 앞둔 신랑 신부가 한채씩 있는 경우
만약에 신랑/신부가 결혼을 하게된 경우에 신랑과 신부가 집을 한채씩 보유하고 있다고 쳐요. (저도 이러고 싶네요. ㅠㅠ) 이럴경우 어느 한 채를 매도해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 혼인 신고일 기준 5년 안에 한 채를 매도하여야하며 매도하는 주택을 2년 이상은 보유하여야 합니다.
증여의 경우
만약에 증여로 인해 일시적 2주택이 된 경우에는 3년의 기간이 주어지기 됩니다. 이때 증여받은 주택이 아니라 기존 주택을 매도해야 하며 마찬가지로 2년 이상 보유 요건을 갖추어야 하며 매도가격이 9억 원 이하여야 비과세 혜택이 주어집니다. 꼭 명심해주시길 바라요. 보유 기간과 매도가격의 조건을 둘다 만족해야 한답니다. 증여가 아닌 상속받은 주택의 경우에도 마찬가지로 기존에 가지고 있던 주택을 매도하는 경우에 적용됩니다. 다만 증여와는 좀 다른 점이 있는데요 상속의 경우 매도 기간이 정해져 있지는 않습니다.
부모님 봉양
원래는 1가구로 살았다가 부모님 봉양을 위해서 예기치 못한 이유로 부모님과 같이 살아야돼서 분명 1가구이지만 2주택자가 되는 케이스도 있을 겁니다. 이때도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때는 상속이나 증여와 달리 부모님 주택이나 본인 주택 어느 것을 매도해도 상관없으며 매도기간은 비교적 긴 10년의 기간이 주어지기 때문에 상대적으로 여유 있게 집을 처분할 수 있으니 다른 요건보다는 조금 루즈한 편이네요.
1가구2주택 양도세 비과세 요건 정리
작년 여러 차례 나온 부동산 대책들로 바뀐 점 중에 주목할 만한 점은 소위 고가 주택의 경우 9억 원을 초과하게 되면 그 초과분에 대해 보유기간에 따라 차등 공제해 주는 혜택이 있었습니다. 현행은 거주 2년 후 보유기간에 따라 80%까지 공제해 줌에 따라 10년 이상 보유하면 양도세 부담이 거의 없었는데요. 2021년부터는 거주 기간에 따라 최대 40%, 보유기간에 따라 최대 40%로 나누어 산정을 하게 됩니다.
결국에는 예전처럼 집을 바로 사고 바로 팔 경우 세금폭탄을 맞기때문에 사실상 이러한 편법은(?) 불가능해졌구요, 이에 따른 거주 및 보유기간이 매우 중요해졌습니다. 오늘은 1가구2주택 양도세 비과세 요건에 대해 한 번 정리해보았습니다. 2주택 가지신 분들은 꼼꼼하게 따지시고 비과세 혜택을 받으실 분들은 꼭 챙겨놓으시길 바라겠습니다. 저도 복잡해도 좋으니 이런 행복한 고민 한 번 해보고 싶어요. ㅎㅎ 그러면 이만 포스팅을 마치겠습니다.