국회를 통과하자마자 바로 시행된 주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 의견이 분분합니다. 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세가지 제도를 담고 있어서 소위 ‘임대차 3법’이라고도 불리고 있는데요. 이 임대차 3법의 주요 내용은 무엇이며, 이것이 시장에 미칠 영향은 무엇인지 알아보겠습니다.
임대차 3법이 무엇인가요?
임대차 3법은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 세가지 제도를 담은 주택임대차보호법 개정안을 이르는 말입니다. 이 중 계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 집을 2년동안 사용한 뒤 1회에 한해 임대차 계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있습니다. 요즘말하는 2+2 계약이라고 언급되는 것이 바로 이 임대차 3법입니다.
임대차 3법 장점 및 특징
임대차 3법의 가장 큰 특징은 임대인은 임차인이 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주할 목적인 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이 2년간 실거주를 해야 하며, 실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약 갱신 요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우 세입자는 임대인에게 손해배상청구가 가능합니다.
전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한합니다. 집이 팔려 집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약을 연장할 수 있으며 5% 상한 역시 똑같이 적용됩니다.전·월세신고제란 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 전·월세 신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.
임대차 3법, 어떤 효과가 있나요?
임대차 3법은 임차인(세입자)의 권리를 신장시키는 것이 목적인 만큼, 정부는 전세 난민이 줄어들 것으로 기대하는 목적으로 만든 제도입니다.
종전 계약에도 소급적용되므로, 계약기간이 많이 남은 임차인의 경우 이번에 적용된 전·월세상한제와 계약갱신청구권에 준해 기존 계약을 갱신하며 5%이하로 임대료를 계약할 수 있습니다. 한편 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 살고 있는 주택이 경매 등으로 집 소유권이 이전될 때 보증금을 받지 못하는 경우가 있었는데, 전·월세신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문에 이런 우려가 낮아졌습니다. 전·월세신고제를 통해 임차인에게 시의성있는 부동산 시세 정보를 제공할 수 있다는 점도 장점입니다.
임대차 3법 부작용은 없나요?
전·월세상한제의 경우 기존 계약의 갱신에는 적용되지만, 기존 세입자 퇴거 후 새로운 세입자와의 계약에는 상승폭 제한이 없기 때문에 오히려 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올리지 않겠냐는 우려가 있습니다. 이 때문에 기존 세입자와 신규 세입자 간 이중 가격이 적용돼 시장이 왜곡될 것이라는 우려 또한 있습니다. (이부분은 이미 진행중인 것 같습니다...)
전세 매물이 많이 사라질 것이라는 전망도 있는데요, 차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세 임대를 해 빚을 갚으려던 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌지 않겠냐는 언론보도도 이어졌습니다. 이에 대해 임대인들은 세입자에게 받은 전세금을 다른 부동산에 투자하는 경우가 많기 때문에, 전세금 회수가 바로 어려우므로 전세 매물이 당장 사라지기는 어렵다는 전문가들의 의견도 있었습니다.
한편 집주인 본인, 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절했으나 실제 거주하고 있는지를 세입자가 확인하기가 어렵다는 지적도 있었는데요. 정부는 세입자에게 정보 열람권 등을 제공해 이런 공백을 메우겠다는 계획입니다. 하지만 손해배상청구가 가능한데 반해 소송을 진행하는데 드는 많은 시간과 비용을 세입자가 감당하기 쉽지 않다는 면에서 현실적이지 않다는 지적도 있습니다. 임대차 3법 부작용이라고 볼 수 있겠습니다.
임대차 3법 적용 이전, 가격 선반영 폭등
전세매물 부족현상
임대차 3법 부작용 중 하나, 현재 일어나고 있는 상황으로 전세 매물이 씨가 마르고 있고, 전세가격 및 매매가가 지역마다 신고가를 달성하고 있습니다. 당연한 결과였지요. 임대인 입장에서는 세금을 감당하지 못할것이고 2+2 계약을 맺으면 당분간 전세가를 올리지 못하기 때문에 애초에 계약맺는 시점에 전세가를 올리고 있는 실정입니다.
신규 전세수요자 (신혼부부 or 직장관련 전입 등) 대비 시장 공급물량 부족
임대차 3법 부작용 두번째, 가격상승도 문제지만 시중에 임대차 물량이 완전 잠겨버렸습니다. 이것은 서울의 몇몇지역만 네이버 부동산 클릭질을 해도 전세매물이 거의 없는 것을 실시간으로 확인하실 수 있습니다.
신규 입주단지 전월세 물량 감소
임대차 3법 부작용 세번째, 실거주 요건강화와 더불어 임대차 3법과 맞물려 물량 감소하는 현상이 서울만 봐도 속속히 확인할 수 있습니다.
앞에서 말씀드렸듯이 전세가 폭등하는 현상도 악재로 나오고 있습니다. 입주 초기 입주물량 과다로 현격히 낮은 전세가라면 5% 인상에 만족할 수 없지만 원만한 합의를 유도하면 거의 대부분은 현 시세를 인식해 5% 이상 인상에 합의를 해줄 것이죠. 이것이 사람 살아가는 도덕적 문화이고 법을 악용하는 세입자의 경우 추가 2년을 5% 인상에서 감수할 수밖에 없습니만 2년 후 새로운 세입자를 시세에 맞게 주면 되는 것입니다. (4년 후 대량의 세입자 변경은 결국 전세가를 폭등시키게 됩니다.)
이런 현상은 전체 임차인에게 불리하게 작용될 것이 뻔합니다. 4년 만기도래 후 신규 세입자에게 높게 받기 위해 높은 전세 매물이 나올 수밖에 없고 작년7/10 조치에 따른 전세물량 감소로 전세금은 폭등할 수도 있습니다. 세입자를 위한 조치가 결국 독이 되어 돌아 올 수 있는 것이죠.
전세가 폭등
임대차 3법 부작용 네번째, 기존 세입자들은 일단 혜택을 받는다 치고 신규 세입자나 청년 신혼부부들은 임대인이 3법을 감안한 높은 임대료를 책정할 것이 뻔하고 저렴한 전세집을 구할 수 없게 됩니다. 이것이 규제의 독이라고 일컫는 분들도 있는데요, 임대차 3법으로 강제로 낮은 임대료를 강제한다면 임대인은 높아진 보유세로 매도 물량이 나오다 보면 전세는 씨가 마르고 보유세가 폭등한 만큼 세입자에게 전가하게 되기 때문에 부작용이라고 할 수 있겠습니다.
전세수요자 매매수요자로 전환을 유도
본인이 집을 구입하겠다는데 이것을 부작용이라고 할 수 없겠지만 "이 가격에 전세 살 바에, 그냥 적당한 집 사자!" 자는 생각이 팽배해지면서, 전세가가 매매가를 밀어 올리는 전형적인 시장현상의 교란 및 왜곡 그리고 30대의 주택구입, 소위말해서 영끌현상이 나타나고 있습니다.집값이 점점 오를거라는 심리로 구입하는 현상이라 볼 수 있겠습니다. 당연히 수요가 차고 넘치니 집값은 더 오를 수밖에 없겠죠?
오늘은 임대차 3법에 대한 내용과 특징 및 장점, 이에따른 부작용에 대해 알아보았습니다.
개인적으로 좋은 의도로 만들었을 법이라고는 생각하지만 모든 법이 그렇듯이 임대차 3법또한 장점이 있으면 단점이 있는만큼 시정되어야 할 부분 또한 필요하다고 생각합니다. 임대차 3법에 대한 내용은 꼼꼼히 숙지하시어 필요하신 부분은 취하시고 전세를 계속 살 것인지 구매를 할 것인지에 대한 지표도 될 수 있을 것이라 생각됩니다.