요즘 재테크 유튜버 중 '부동산을 읽어주는 남자' (이하 부읽남) 유튜버를 알게되었는데요, 귀에 쏙쏙 들어오게 부동산에 대해 쉽게 잘 설명해주시고 (훈남인데다 잘생기신건 덤ㅋ) 경매에 대해 아주 쉽게 설명을 해주셔서 요즘엔 저도 경매에 대해 관심을 갖게 되었어요. 그래서 오늘은 대법원 경매에 한 번 소개해드려볼게요.
대법원 경매란 재산을 압류당하는 최고 징계라고 할 수 있을 것 같은데, 비유하자면 사람에게 제일 가혹한 형벌이 사형이죠. 재산에 대한 최고 형벌은 대법원 경매라 할 수 있겠습니다. 국가기관인 법원이 주체가 되는 경매로서 집행행위를 위한 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매방식을 의미합니다. 일반적으로 대법원에서 진행하는 경매라 함은 채권자의 신청에 의하여 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 채권자의 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 뒤, 이를 배분하는 행위를 가리키나, 이러한 경우가 아닌 경매도 존재합니다.
대법원 경매의 종류
대법원 경매 종류는 아래와 같이 3가지 종류가 있습니다.
담보권 실행을 위한 경매
민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매로 주로 법원에서는 임의경매라고 부릅니다. 경매의 원인채권은 경매신청을 위해 설정된 담보권이구요. 근거 법률은 민사집행법 264조~275조입니다. 대법원 경매를 이해하려면 이러한 법조항들을 알고 계시는 것이 좋습니다.
강제경매
대법원 경매 종류 두번째로, 채권자의 채권을 실행하기 위한 경매로 집행권원으로 진행되는 경매로 원인채권은 집행권원이며 근거 법률은 민사집행법 80조~162조입니다.
형식적 경매
임의경매 및 강제경매와는 약간 다른 대법원 경매 종류 중 하나인 형식적 경매는 기타 법률등에 규정된 경매입니다. 공유물 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매, 유치권 실행을 위한 경매, 타인의 권리를 상실시키는 경매, 자조매각, 단주경매 등이 있으며, 경매 진행에 관하여서는 민사집행법 275조에 의하여 임의경매의 진행방식을 준용하고 있으나, 실질적경매 즉 임의경매 및 강제경매와는 다소 차이가 존재한다고 해요. 앞서 말한 채권자의 채권보전을 위한 경매가 아닌 경매에 해당합니다.
대법원 경매의 절차
대법원 경매 절차는 통상적으로 경매가 접수되면 수일내로 경매개시결정이 나고, 채권자와 채무자에게 부동산 경매개시결정의 결정문이 송달됩니다. 또한 개시결정 2일후 경매부동산의 이해관계인에게 경매사실의 통지 및 배당요구종기일의 최고와 공유자에 대한 우선매수권의 통지, 집행관과 감정인에게 부동산에 대한 조사 및 감정을 명령이 내려지게 된다고 합니다.
이후 채무자에게 개시결정의 결정문이 송달되고, 현황조사 및 감정평가가 완료된 이후, 배당요구 종기가 들어가면 통상적으로 4주이내에 매각이 개시됩니다. 이때 매각의 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 산정하며, 통상적으로 부동산 한필지를 하나의 물건으로 설정하여 매각하는 것이 원칙이나, 일괄하여 매각하는 것이 현저히 부동산의 가치에 부합할 경우에는 이를 일괄하여 매각할 수 있다고 해요. 다만, 경매에서 신청채권자가 받아갈 금액이 존재하지 않을 경우에는 잉여주의의 원칙에 입각하여 경매를 진행할 수 없다고 합니다.
매각이 이루어 질 경우에는 법원에서 지정한 기일이내에 매각허가가 이루어지고, 매각허가가 확정되면 대법원에서는 수주(2~4주)간의 대금지급기한을 지정하게 되고, 대금지급기한이 경과하면 배당기일을 설정하여 배당으로 진행되게 된다고 하는데요 매각이 이루어지지 않을 경우에는 다음기일에 현저하게 가격을 낮춘 후에 새매각을 진행한다고 합니다. 참고로 대법원 경매에 의한 이전의 경우 촉탁은 해당 법원 경매계에 신청해야한다고 합니다. 이때 배당의 경우, 법적으로 정해진 배당의 순서대로 배당하며, 동순위는 안분하여 배당받는다고 하는데. 그에 따른 순위는 아래와 같습니다.
집행비용
l제3취득자의 유익비, 제3자에 대한 지료등
최우선변제채권
당해세
법정기일이 앞선 조세
법정기일이 앞선 공과금
저당권 등 우선변제권이 있는 채권
법정기일이 우선변제권보다 느린 조세
법정기일이 우선변제권보다 느린 공과금
임금채권
일반채권자
대법원 경매에서의 부동산에 대한 권리
부동산 권리의 경우 다음과 같이 처리를 합니다.
▶당연히 말소되는 권리보다 뒤에 있는 권리는 말소된다. 즉 최선순위의 압류, 가압류, 저당권, 경매개시결정등기 보다 늦은 권리들은 유치권을 제외하고는 무조건 말소된다.
▶유치권은 인수된다. 유치권의 경우 유치권 실행을 위한 형식적 경매로 유치물을 유치금으로 환가하는 특수한 경매가 아닌 이상 유치권은 무조건 인수된다.
▶당연히 말소되는 권리보다 빠른 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 임차권은 인수된다. 단 전세권과 임차권은 배당요구를 함으로서 배당받을 수도 있다.
▶최선순위가등기의 경우 가등기담보는 말소되는 것이 원칙이고, 소유권이전가등기는 인수되는 것이 원칙이나 가등기 담보의 특성상 확인이 쉽지 않으므로 일단 인수시키는 방향으로 진행되고 있다. 물론 진정한 가등기담보라면 소송으로 말소될 수 있다.
▶지상권 중 도시철도법 등에 의하여 설정된 지상권(구분지상권 포함)은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않는다.
이 외의 정보들은 대법원 사이트에서 대법원 경매사건검색을 검색하실 수도 있답니다. 매각공고, 경매물건 열람, 경매 절차 등도 알아볼 수가 있구요 또한 일반인에게는 다소 생소한 경매서식이나 용어 법률정보등도 담고 있으니, 법률이나 대법원 경매용어에 생소하신 분들은 해당 사이트를 참고해보시는 것도 좋을 듯해요.
경매라는 것은 결코 쉬운일이 아니니 경매에 관련된 용어 등 별도의 충분한 공부를 가지시고 평소에도 꾸준히 공부를 하셔야할만큼 어려운 영역이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다. 부읽남께서 그러시더군요, 경매는 두려움을 위기로 바꿀 수 있는자만이 할 수 있는 것이라고요. 그러면 오늘도 화이팅하시길 바랍니다. ^^