오늘은 상가 임대차보호법에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.
요근래 부동산 투자를 생각 하시는 분들이라면 요즘 정부의 다양한 정책들로 인하여 이미 작년부터 기존의 틀에서 많은 부분들이 변화되어가고 있다는 것을 느끼고 계실 것입니다. 특히나 임대업을 하고 계시는 사업주인 분들의 경우 작년과 달라진 세금정책들과 관련해서 상가 임대차보호법 관련하여 여러모로 불리한 조건들을 가질 수 있습니다.
요즘 특히 아파트와 같은 수익형 모델에는 더욱 강력한 규제들이 적용되고 있는 추세이기에, 요즘은 아파트 이외에 다른 수익형 건물로 방향으로 눈을 돌리게 되는 경우도 많이 있는데, 오피스텔이나 상가로 방향성을 생각하시는 분들이 매우 많은 거 같습니다. 그러나 이 분야에서도 까다로운 조건들이 있는 편이고 법적인 조건들보다는 임차임과 임대인들 사이에서 발생하게 되는 이슈들이 있는데 이를 법에서는 상가 임대차보호법 내용을 적용하여 관련 내용에 대해 보호를 해주는 부분도 있습니다. 그래서 오늘은 상가임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상가 임대차보호법은 무엇인가?
상가 임대차보호법 내용을 들여다보게 되면 우리가 생각하던 것 보다 그리 오래된 법이 아닌 훨씬 최근에 만들어진 법이라고 볼 수 있겠습니다. 이 상가 임대차보호법은 민법을 기준으로 하고 있으며 국민들의 경제생활에 대한 안전성을 보장하기 위해서 만들어진 취지의 법이라고 할 수 있겠는데요, 이러한 부분은 임차인에게 과한 임대료 인상을 막음으로써 세입자들에게는 보호막이 될 수 있는 방향성들을 만들고자 하는 취지로 만든 법입니다.
상가 임대차보호법이라는 용어는 해당 용어 말고도 다르게 불리기도 하는데요, 이를 명시하고 있는 일명 상임법이라고 하여 임차인들에게 유리한 방향으로 보호를 해주는 것이라고 생각하면 되겠습니다. 그리고 상임법에 실제로 언급되어 있는 내용들을 살펴보게 되면 임차인에게 불리한 조건들이 되어 있으면 임대인의 권한 및 효력을 발생시킬 수 없다고 언급하는 내용들도 있습니다.
간혹 임차인이나 임대인들중에서 이러한 상가임대차보호법 정책에 대해 조금은 혼동하시는분들이 있습니다. 상가 임대차보호법 내용을 이 상가 임대차보호법 조항만 따졌을때, 정확히 어떠한 대상들을 보호해주는게 맞는건지 혼란스러운 부분도 있는데, 우선은 이를확실하게 하기 위해서는 사업자로 등록이 되어진 영업용 건물인 것이 확인되어야 합니다. 그리고 이러한 건물에 들어가는 임차인들중에서는 환산할 수 있는 보증금이 일정 금액 이하로 규정이 되어야 하겠습니다.
그리고 계약 갱신 임대료 인상률에 대해서도 이를 확인해볼 수 있는데, 이러한 보증금 이하의 임차인들이라면, 금액적으로는 5%로 이를 제한두고 있는 상태입니다.
상가임대차보호법에 대한 법률
상가 임대차보호법은 앞에서 말씀드렸듯 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다.
1)임대차기간의 보장
2)차임연체에 따른 해지의 특례
3)차임이나 보증금의 증액의 제한
4)보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
5)대항력의 부여
6)보증금의 우선변제권 인정
7)권리금 회수기회 보호 등
그 밖에, 상가건물의 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 되어있지만, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다고 합니다. 제가 법잘알은 아니지만 제18조에 그리 적혀있다고 합니다. 주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 상가 임대차보호법은 미묘하게 다른 측면이 있죠.
그리고 상가 임대차보호법 내용중에는 계약갱신 요구권이 언급되고 있습니다. 이러한 의미는 기간적으로도 미리 파악해놓는것이 필요한데 이대차의 계약이 만료되기 이전의 시점, 6개월전 그리고 1년전부터는 만약 갱신을 피룡로 하게 된다면 적절한 사유가 없이는 거절할 수 없다는 것을 명시하고 있습니다. 이러한 내용들을 미리 알아두고 있다면 이후에 발생할 수 있는 이슈들에 대해서 임차인에 대한 보호를 생각할수도 있겠습니다.
상가 임대차보호법 분쟁은 어떠한가?
상가 임차인은 법적으로 보호 받는 권리가 있지만 임대차 분쟁은 이전보다 더 복잡하고 다양한 양상으로 발생하고 있습니다. 따라서 법률적인 권리를 보호 받기 위해선 적극적으로 주장에 나서야 합니다. 가장 먼저 계약갱신요구권에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
2018년 10월 16일 이후로 체결된 임대차나 갱신된 계약이라면 최초임대차계약일로부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다(구법 5년). 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 세입자가 갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임대료 인상은 법적으로 어떻게 정하고 있을까요? 계약갱신권을 주장할 수 있고 환산보증금 이내 상가라면 최대 5%까지 인상이 가능합니다. 환산보증금 초과 상가라면 상가임대차보호법의 일부 보호를 받습니다. 따라서 이 경우 증액의 상한선이 존재하지는 않습니다만, 제10조의2에 따라 조세, 공과금 등 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동을 고려해 임대료 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
2020년 9월, 상가 임대차보호법에 대한 개정이 이뤄졌습니다. 이로 인해 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 사유로 감액 청구가 가능해졌습니다. 그러나 차임 인하에 있어서 임대인과 합의가 이뤄지지 않는다면 철저한 준비를 통해 감액청구소송을 진행해야 합니다.
오늘은 상가 임대차보호법에 대해 알아보았는데요, 아무쪼록 개정된 법안을 꼼꼼히 따지시고 임차인이 얻을 수 있는 이점과 단점에 대해 챙기시고 계약을 맺는 것이 좋을 듯해요. 특히 돈관련된 계약인만큼 돌다리도 두드려보고 건너란 속담이 있는 것처럼 두번세번 꼭 확인하시도록 해도 무리가 없다는 점, 잊지마세요. ^^