안녕하세요.
작년부터 여러 부동산대책이 쏟아지면서 관련한 규제가 날로 강화되는 와중에, 최근 다주택자 양도세 중과 문제가 대두되고 있습니다. 집 한 채만 갖고 있는 집보다는, 두 채 이상 갖고 있는 가구에 더 많은 세금을 부과하겠다는 이야기인데요. 쉽게 말하자면 조정대상 지역 내에서 만일 집을 매매한다고 했을 때 기본세율과 더불어 추가적인 세율이 부과된다는 것입니다. 이런 법때문에 언제부턴가 사람들이 소위말하는 똘똘한 한채를 선호하는 것 같아요. 그러면 오늘 6월부터 다주택자는 양도세를 얼마나 중과하게 되는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 매매했을 때 처음 구입했던 금액과 차액이 있는 경우 차액에 대해서 세금이 부과 되는 것을 바로 양도소득세라고 합니다. 만약 1억 원에 구입한 주택이 3억 원에 매매되었을 경우 2억 원에 대한 양도세를 신고하고 납부해야 합니다. 자세한 내용은 아래의 링크를 참고하시길 바랍니다.
▼양도소득세율 총정리
https://snowofnight.tistory.com/64
2021 양도소득세율 총정리
지난번에 1가구2주택에 양도세 비과세에 한 번 알아본 적이 있었는데요, 양도소득세율에 대해 구체적으로 알아보기 위해서 오늘은 2021년 양소소득세율 총정리 포스팅으로 알아보겠습니다. 이미
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다주택자 양도세 중과
개정안을 들여다보면 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택을 매각했을 경우 주택 수에 대한 기본 세율에 추가 세율이 부과된다는 걸 알 수 있습니다.
- 양도소득세 기본 세율 6~42%에서 2주택자부터는 10%가 추가로 부과되며 3주택자 분들은 20%를 추가로 해서 양도세를 납부하셔야 합니다.
- 지금 현재 과세표준을 알아보면 5억 원 초과 시 주택 기본 세율이 42%로 상향 되었습니다.
2020년 7월 기준으로 양도세율표를 보면 2년 이상 보유를 하고 있는 경우 가격에 따라 차이가 있습니다. 1년 미만 보유를 하고 있는 경우의 주택에 대해서는 모두 40% 세율이 정해져 있으며 토지에 대해선 50% 입니다. 2년 미만 보유를 하고 있는 경우에는 기본 세율에 따라 적용되며 토지에 대해선 40%가 적용됩니다.
| 3억원 이하 | 기본세율 38%로 조정 지역 내 2주택자 이상인 경우 48%, 3주택자 이상인 경우 58%가 부과 |
| 5억원 이하 | 기본세율 40%로 2주택자인 경우 50%, 3주택자 이상인 경우 60%가 부과 |
| 5억원 이상 | 기본세율 42%로 2주택자인 경우 52%, 3주택자 이상인 경우 62%가 부과 |
1세대 2주택 이상인 경우라도 비과세 적용 조건이 포함되어 있습니다. 신규 주택 취득을 한 다음 기존 주택을 매도하는 조건에서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 비지정 대상 지역에 신규 주택을 매입했을 경우 3년간 보유 시 일시적으로 2주택자 인정이 가능합니다.
- 1년 안에 종전 주택을 매도한 경우 양도소득세에 대해서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 과표 | 기본 | 조정지역내2주택 | 조정지역내3주택 | 조정지역내분양권 |
| 토지, 건물, 주택, 기타자산 등 |
1200만원 이하 | 6% | 16% | 26% | 50% |
| 1200만원~4600만원 | 15% | 25% | 35% | ||
| 4600만원~8800만원 | 24% | 35% | 44% | ||
| 8800만원~1억5000만원 | 35% | 45% | 55% | ||
| 1억5000만원~3억 | 38% | 48% | 58% | ||
| 3억 원~5억 원 | 40% | 50% | 60% | ||
| 5억 원 초과 | 42% | 52% | 62% |
위의 경우처럼 조정지역내 주택이 있을 경우에 대한 과표 또한 달라지니 세율을 참고하시면 되겠습니다.
| 구분 | 과표 | 기본 및 조정지역 상관없음 | |||
| 1~2년보유 | 주택, 조합원 입주권 | 6~42% 기본세율적용 | |||
| 토지, 분양권 | 50% | ||||
| 1년 미만 보유 | 주택, 조합원 입죽숸 | 40% | |||
| 토지, 분양권 | 50% | ||||
| 미등기 | 70% | ||||
또한, 양도세의 경우 보유기간에 따라 차이가 있습니다. 주택수에 따라서도 세율이 조정되므로 위의 양도세율표를 확인해보시면 되겠습니다. 이 부분은 조정지역내 보유 주택과 크게 차이는 없습니다.
다주택자이고 조정대상지역내 집이 있는 경우 양도 사례
조정대상지역내 주택을 양도할 경우 양도소득세
1. 2021년 6월 1일 부터 조정대상지역내 주택을 양도 할 경우
기본세율 + 20% (2주택인경우)
기본세율 + 30% (3주택인 경우) 로 개정이 되었습니다. (원칙)
예외규정 한번 살펴 보도록 하겠습니다.
양도시 양도세 중과 여부는 공시가격 3억원 이 매우 중요합니다.
● 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 취득시기에 상관없이 양도세가 중과됩니다. (양도세 중과 요건 - 공시가격 3억원 초과하는 경우)
● 양도세 중과적용이 배제되는 요건
- 양도 당시 기준 시가 3억원 이하 주택
● 장기보유특별공제
- 3년 이상 보유시 장기보유특별공제를 받을 수 있음
- 조정지역의 다주택자는 혜택을 받을 수 없음. (공시가격 3억원 초과시)
(단 공시가격 3억원 이하 주택의 경우 양도세 중과배제 주택에 해당 되기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있음)
만약에 김영식 씨가 보유한 청주 산남동 대원칸타빌1단지 아파트 (10년보유) 매매시 공시가격이 3억원 이하 이기 때문에
김영식씨는 양도세 중과가 되지 않고 기본세율을 적용 받게됩니다. 더불어 10년을 보유했기에, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 여기서 포인트는 취득세는 공시가격 1억원 양도세 중과는 공시가격 3억원이 중요하다는 사실 기억해두시면 되겠습니다.
오늘은 다주택자 양도세 중과 내용에 대해 알아보았습니다.
최근 몇 년 동안 수없이 많은 대책이 쏟아져 나오고 있어 많은 혼란이 있긴 합니다. 현재 부동산 규제 강화 그리고 다시 완화가 반복되는 시점에 놓여 있습니다. 양도소득세에 대해선 규제 정책 중 가장 먼저 실현되곤 합니다. 현재 주택 가격에 대한 부담이 높아지고 있는 시점에 양도세 중과 혜택이 끝나고 있어 세금에 대한 부담이 생길 수밖에 없습니다. 조정 대상 지역을 비롯해 매매 계획이 있는 경우, 양도세에 대한 세금 부분도 충분히 검토를 하셔야 합니다.